Haus geerbt: Was jetzt? Behalten, vermieten oder verkaufen
Ein geerbtes Haus bringt Verpflichtungen, Fristen und Entscheidungen — oft in emotionalen Momenten. Was zuerst zu tun ist, wie Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer funktionieren und welche der drei Optionen wann sinnvoll ist.
Erste Schritte nach dem Erbfall — mit Fristen
Erbschein beantragen
Kein gesetzlicher Frist — aber so früh wie möglichKosten: Ca. 0,5 % des Nachlasswerts (mind. 100 €)
Beim Nachlassgericht (Amtsgericht) des letzten Wohnsitzes des Erblassers beantragen. Notarielle Beglaubigung kann schneller sein. Ohne Erbschein keine Grundbuchumschreibung und keine Verfügung über Bankkonten.
Grundbuchumschreibung
Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall — danach kostenpflichtigKosten: Kostenlos in den 2 Jahren nach Tod (§60 GBO), danach ca. 0,5 % des Grundstückswerts
Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Notarielle Erbschaftsurkunde oder Erbschein + Sterbeurkunde einreichen. Frist nutzen — nach 2 Jahren fallen Gebühren an.
Erbschaftsteuer-Meldung beim Finanzamt
3 Monate nach Kenntnis des ErbanfallsKosten: Keine Meldegebühr — nur etwaige Steuer bei Überschreitung der Freibeträge
Selbst wenn kein Steuerbetrag anfällt: Die Meldepflicht besteht. Das Finanzamt entscheidet über die Steuerpflicht. Wer zu spät meldet, riskiert Verspätungszuschläge.
Laufende Kosten und Versicherungen prüfen
Sofort nach ErbfallKosten: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Energie, Wasser, ggf. Hausverwalter
Laufende Kosten laufen weiter. Wohngebäudeversicherung geht automatisch auf den Erben über — prüfen ob Konditionen noch passen. Energie und Wasser nicht sofort abmelden.
Erbschaftsteuer-Freibeträge im Überblick
Freibeträge gelten pro Erbe und können alle 10 Jahre erneut genutzt werden:
Sonderregel selbst bewohntes Haus (Familienheim): Ehegatten erben das selbst bewohnte Haus steuerfrei — ohne Wertgrenze, wenn sie mindestens 10 Jahre darin wohnen. Kinder: steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche bei 10-jähriger Selbstnutzung.
Steuersätze bei Ueberschreitung: Steuerklasse I (Kinder, Ehegatte): 7–30 %. Steuerklasse II (Geschwister): 15–43 %. Steuerklasse III (Dritte): 30–50 %. Je höher der übersteigende Betrag, desto mehr Steuern.
Spekulationssteuer beim Erbschaftsverkauf
Wann fällt Spekulationssteuer an?
Erben übernehmen die Besitzdauer des Erblassers. War das Haus kürzer als 10 Jahre im Besitz des Erblassers UND wird es innerhalb der Restfrist verkauft, fällt Spekulationssteuer an (§23 EStG).
Wann fällt KEINE Steuer an?
Wenn der Erblasser das Haus länger als 10 Jahre besaß — egal wann der Erbe verkauft. Oder: Erblasser hat es in den letzten 3 Jahren selbst bewohnt. Dann ist der Gewinn beim Erben steuerfrei.
Rechenbeispiel
Erblasser kaufte Haus 2019 für 320.000 €. Tod 2024, Erbwert 380.000 €. Erbe verkauft 2025 für 400.000 €. Spekulationsgewinn: 400.000 - 320.000 = 80.000 € (steuerbar, da unter 10 Jahre). Bei 42 % Grenzsteuersatz: ca. 33.600 € Steuer. Empfehlung: bis 2029 warten.
3 Optionen im Pro/Contra-Vergleich
Behalten und selbst bewohnen
Vorteile
- +Emotionaler Wert, Kontinuität, keine Suche nach neuem Zuhause
- +Steuerbefreiung möglich (Familienheim-Regelung, 10 Jahre selbst bewohnen)
- +Kein Spekulationssteuer-Risiko bei langfristiger Nutzung
Nachteile
- -Laufende Kosten: Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung
- -Illiquides Vermögen — kein schneller Zugriff auf Kapital
- -Bei Erbgemeinschaft: Entscheidungen nur einstimmig
- -GEG-Sanierungspflicht nach Erbschaft prüfen (§72 GEG: 2 Jahre Übergangsfrist)
Vermieten
Vorteile
- +Laufende Einnahmen als Altersvorsorge
- +Werterhalt und potenzielle Wertsteigerung
- +Mieteinnahmen steuerlich optimierbar (Abschreibung, Werbungskosten)
Nachteile
- -Verwaltungsaufwand oder Kosten für Hausverwaltung (~5–8 % der Kaltmiete)
- -Mietrecht schränkt Verfügbarkeit ein (Eigenbedarfskündigung komplex)
- -Modernisierungspflichten und Mietpreisbremse in Ballungsgebieten
- -Leerstandsrisiko und Mietausfallrisiko
Verkaufen
Vorteile
- +Sofortige Liquidität für eigene Pläne
- +Kein weiterer Verwaltungsaufwand
- +Streit in Erbengemeinschaft vermeidbar
Nachteile
- -Emotionaler Verlust des Elternhauses
- -Spekulationssteuer möglich (wenn Erblasser Haus kürzer als 10 Jahre besaß)
- -Verkaufskosten (Makler, Notar, Steuern) reduzieren Netto-Erlös
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Geschwister erben
Mehrere Erben = Erbengemeinschaft. Jede Entscheidung erfordert Einstimmigkeit. Was tun wenn die Meinungen auseinandergehen?
Alle Erben einig
Gemeinschaftlicher Beschluss — Verkauf, Behalten oder Vermietung mit einstimmigem Votum. Auseinandersetzungsvertrag beim Notar.
Manche wollen verkaufen, andere behalten
Auszahlung der Verkaufswilligen durch die Bleibenden möglich — Bewertung durch unabhängigen Gutachter. Oder Teilerbteilsverkauf (Verkauf des eigenen Anteils an Dritte).
Keine Einigung moeglich
Teilungsversteigerung als letztes Mittel: Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen. Erzielter Preis oft 20–30 % unter Marktwert — absolut letzter Ausweg.
Achtung Teilungsversteigerung: Bei einer Zwangsversteigerung werden oft nur 60–80 % des Marktwerts erzielt. Mediation oder notarieller Auseinandersetzungsvertrag ist immer vorzuziehen.
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