Einfamilienhaus kaufen — Worauf Sie achten müssen
Dach, Keller, Heizung, Statik: Die kritischen Prüfpunkte bei der Hausbesichtigung — und wann ein Bausachverständiger Pflicht ist.
Bausachverständigen zur Besichtigung mitnehmen
Wer 400.000 € ausgibt, sollte 500 € für einen Bausachverständigen investieren. Ein Gutachter erkennt versteckte Mängel, die einem Laien entgehen — und kann in der Preisverhandlung als Argument dienen.
Dach und Dachboden
Dachpfetten und Balken auf Schädlingsbefall und Fäulnis prüfen
Holzschädlinge (Hausbock, Holzwurm) erkennt man am Bohrmehl. Befallenes tragendes Holz kostet 10.000–40.000 € Sanierung.
Dachziegel: fehlende oder verrutschte Ziegel von außen sichtbar?
Mit Fernglas von der Straße prüfen. Baujahr des Daches erfragen — Lebensdauer: 40–80 Jahre je nach Material.
Dachbodendämmung: vorhanden und ausreichend?
Pflicht nach GEG: mind. 14 cm Dämmung. Fehlende Dämmung = hohe Heizkosten und mögliche Nachrüstpflicht nach Kauf.
Keller und Feuchte
Kellerwände und -boden auf Feuchtigkeitsflecken prüfen
Frisch geweißte Kellerwände können Schäden kaschieren. Immer mit Feuchtigkeitsmessgerät (ab 15 € im Baumarkt) prüfen.
Geruch im Keller: modrig, muffig?
Schimmelgeruch ohne sichtbaren Schimmel deutet auf aktive Feuchtigkeitsprobleme hinter der Verkleidung hin.
Drainage um das Haus: Abdichtung am Kellersockel sichtbar?
Fehlende oder beschädigte Kellerabdichtung = teuerste Einzelreparatur am Haus (15.000–60.000 €).
Heizung und Energie
Baujahr und Typ der Heizungsanlage erfragen
Gasheizung älter als 15–20 Jahre: Ersatz mittelfristig einplanen. Ab 2045 kein reiner Fossilbrenner mehr (GEG). Wärmepumpe-Tauglichkeit prüfen (Dämmung, Heizkörpergröße).
Energieausweis: Welche Effizienzklasse?
Klasse D oder schlechter = hohe Betriebskosten. Für Banken mit Nachhaltigkeitskriterien kann schlechte Effizienz die Finanzierungskonditionen verschlechtern.
Photovoltaik oder Solarthermie vorhanden?
PV-Anlage mit Eigentümervertrag prüfen — wer trägt Instandhaltungskosten? Einspeisevergütung im Kaufpreis einpreisen.
Statik und Bausubstanz
Risse in Außen- oder Innenwänden sichtbar?
Haarrisse im Putz: normal. Risse breiter als 3 mm oder über Tür-/Fensterrahmen: unbedingt Bausachverständigen hinzuziehen.
Anbauten oder Umbauten vorhanden — sind diese genehmigt?
Nicht genehmigte Anbauten (Wintergarten, Garage) müssen beim Kauf offengelegt werden — oder Sie haften als neuer Eigentümer.
Fenster: Baujahr, Isolierverglasung, Dichtungen
Einfachverglasung = erheblicher Wärmeverlust und Kondensatbildung. Fensteraustausch: 600–1.200 € pro Fenster.
Finanzierung für Hauskäufer
Faustregel Eigenkapital
Mindestens 20–25 % des Kaufpreises als Eigenkapital — zuzüglich der Nebenkosten (8–12 % je nach Bundesland: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Bei einem Haus für 500.000 € sollten Sie 150.000–180.000 € liquide haben.
Renovierungsrücklage einplanen
Für Bestandshäuser (Baujahr vor 2000): 1–2 % des Kaufpreises jährlich als Rücklage für Instandhaltung einkalkulieren. Bei einem 400.000-€-Haus sind das 4.000–8.000 € pro Jahr zusätzlich zur Rate.
KfW-Förderung prüfen
KfW 297/298 für energieeffiziente Gebäude: Zinsvorteil von 0,5–1,5 % möglich. Voraussetzung: Effizienzklasse A oder B, oder Sanierungsverpflichtung im Kaufvertrag. Immer vor Kaufvertragsunterschrift beantragen.
Ist der Angebotspreis fair?
Prüfen Sie den Marktwert des Hauses, bevor Sie ein Angebot abgeben — auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte, kostenlos.
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